La nue-propriété : tout ce qu’il faut comprendre

La nue-propriété, par définition, est un droit de propriété d’une personne ayant acquis un bien immobilier, sans qu’il puisse jouir de son utilisation ni des revenus locatifs.

Mais dans tous les cas, elle va permettre au propriétaire de bénéficier d’une défiscalisation, tout en profitant d’une valeur ajoutée optimale.


Il est cependant nécessaire de comprendre quels sont les droits du nu-propriétaire, mais aussi ses avantages et les critères d’éligibilité. Cet article vous aidera à mieux comprendre cette technique d’optimisation fiscale vous intéresse si envisagez de devenir propriétaire et que vous avez besoin de conseils pour profiter pleinement d’une réduction d’impôts. Sans plus tarder, commençons par expliquer en quelques lignes ce qu’est la nue-propriétaire.

 

La nue-propriété : courte définition


Avant toute chose, il convient de rappeler que dans l’immobilier, il y a ce que l’on appelle le dénombrement du logement. Il s’agit d’un droit constitutif qui donne au propriétaire tout le privilège qui va avec. C’est-à-dire l’usufruit et la nue-propriété. La nue-propriété correspond au droit de propriété du bien, tandis que l’usufruit relève de son usage et des loyers que le propriétaire devrait percevoir en cas de mise en location de la propriété. Et c’est là que réside la particularité de la nue-propriété. En effet, vous devenez propriétaire du bien, sans en avoir le droit d’usage. À ce stade, est-ce que la nue-propriété est avantageuse pour l’investisseur ?


Bon à savoir : l’usufruitier est la personne qui occupe le bien pendant toute la durée de l’investissement. C’est lui a le droit d’usage du bien, et c’est lui qui perçoit les loyers. Par contre, il devra prendre en charge l’entretien et la maintenance du bien.

 

Acheter un bien et devenir nu-propriétaire : les avantages

En devenant nu-propriétaire, vous ne pouvez pas faire usage du bien pendant une durée bien déterminée, certes. Mais c’est un moyen plutôt avantageux.


1. Un achat à prix réduit


Le premier avantage de devenir nu-propriétaire relève du prix d’achat du bien. Vous pourrez en effet bénéficier d’une décote pouvant aller jusqu’à 40 %. Ce qui est largement inférieur si on le compare avec la pleine propriété. Ce taux représente presque les loyers que vous percevez durant toute la période de démembrement. Sinon, avec la nue-propriété, vous n’êtes soumis à aucune fiscalité ni à des risques d’impasses locatives.


2. Pas de charge de gestion


Conformément aux articles 605 et 606 du Code civil, vous êtes exempté des éventuelles charges de gestion du bien. De même pour les charges relatives à l’entretien du logement. En d’autres termes, c’est l’usufruitier qui prend en charge les frais de gestion et d’entretien.


3. Sans fiscalité associée


En troisième lieu, la nue-propriété n’est soumise à aucune fiscalité. Que ce soit sur l’IR que sur l’IFI. Et comme c’est l’usufruitier qui doit prendre en charge la taxe foncière, la nue-propriété n’est donc pas soumise non à cette taxe. De même pour la taxe d’habitation qui doit être prise en charge par l’usufruitier.


4. Pas de frais supplémentaires


À l’issue de la période de démembrement, le propriétaire aura accès à la pleine propriété de manière automatisée. Et cela sans qu’il ait à payer des frais supplémentaires.


5. Succession du bien


L’article 669 du Code civil stipule qu’en cas de succession ou de donation du bien, ce sont les héritiers qui vont disposer de la pleine propriété. Et les frais de transmissions seront calculés en fonction de l’assiette taxable.


6. La souplesse de l’investissement


La nue-propriété est un placement souple dans lequel la durée de détention du bien n’est pas limitée. Et le bien en question peut être cédé à n’importe quel moment sans que le propriétaire perde les avantages fiscaux qu’il a acquis. Au contraire, le nu-propriétaire va bénéficier d’une imposition fiscale réduite.

La nue-propriété : pour quels types de profils ?

La nue-propriété est un investissement immobilier qui s’ouvre à toutes personnes souhaitant devenir propriétaires en payant le moins de charges possible. C’est-à-dire :

 

Les investisseurs cherchant un moyen de bénéficier d’une fiscalité optimale

Loi Pinel, Censi-Bouvard, LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle, tout cela permet aux propriétaires de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable. Et avec la nue-propriété qui n’est pas soumise à l’IFI, vous pouvez facilement optimiser votre fiscalité. En d’autres termes, la fiscalité de vos revenus va s’alléger.


En outre, vous n’avez pas à payer la taxe foncière parce qu’elle sera, comme il a été mentionné précédemment, à la charge de l’usufruitier. Et si vous aviez acquis le bien par le biais d’un crédit immobilier, les intérêts du prêt peuvent être déduits de vos revenus fonciers existants. Et ce qui est intéressant c’est qu’il s’agit des avantages fiscaux qui ne sont pas pris en compte dans le plafond des niches fiscales qui est de 10 000 euros.

Les investisseurs qui veulent mieux préparer leur retraite

Si vous investissez par exemple dans un bien immobilier en nue-propriété pendant une durée de 15 ans, à l’issue de la période de démembrement, vous devenez propriétaire du bien et en disposez la pleine propriété. Dans ce cas, vous pouvez le mettre en vente pour disposer d’un capital retraite, ou encore le mettre en location pour envisager de vous constituer un complément de revenus.

Les investisseurs qui souhaitent transmettre leur patrimoine immobilier à leurs descendants

Pour les investisseurs aguerris comme pour les novices, investir dans la pierre a toujours été la décision la plus judicieuse pour se constituer un patrimoine et mettre ses héritiers à l’abri. D’autant plus que l’immobilier constitue dans la majorité des cas une valeur refuge.

Quant à la nue-propriété, il s’agit d’un investissement vous permettant de devenir propriétaire d’un bien dont le prix est décoté. Elle bénéficie également de frais de transmission réduits grâce au calcul de ces derniers sur la base d’une assiette taxable minorée.

     

Quels sont les critères à respecter ?

Avant tout, celui qui dispose de la nue-propriété et de l’usufruit va devoir se mettre en accord sur la réalisation d’un placement immobilier dans le cadre d’une nue-propriété. En ce qui concerne le prix d’acquisition du bien, ainsi que le montant que devrait payer chaque partie, ils seront calculés selon l’estimation de la rentabilité du bien. C’est-à-dire les bénéfices espérés durant la période d’usufruit.


L’usufruitier va ainsi payer une part dont l’importance peut varier en fonction de cette durée. Si l’on devait prendre une estimation, l’investissement de l’usufruitier doit moyennement représenter 23 % du prix du bien en pleine propriété. Et cela sur une période de 10 ans.


Autres conditions à respecter dans le cadre de la nue-propriété : le droit d’usage du bien appartient à l’usufruitier. Ce dernier va en effet percevoir les loyers, prendre en charge l’entretien et l’ensemble des travaux nécessaires sur toute la période d’usufruit. Il doit cependant assurer le rôle de propriétaire bailleur. Et à la fin de la période d’investissement, l’usufruitier a l’obligation de remettre le bien dans un meilleur état d’habitabilité.
 

Devenir investisseur nu-propriétaire : les enjeux de l’investissement


La nue-propriété est soumise à certaines conditions. Et les enjeux de ce type de placements s’avèrent importants. Il faudra donc être attentif avant de prendre la décision d’investir en nue-propriété.


- Vous ne disposez pas du droit d’habitation


Après l’achat, vous devenez nu-propriétaire. Or, c’est un droit qui ne vous donne pas l’accès à l’usage du bien. Ce qui veut dire que vous ne pouvez pas habiter votre logement. Le droit d’usage appartient à l’usufruitier.


- Vous ne pouvez pas percevoir de loyers pendant plus d’une quinzaine d’années


Si le bien entre dans le cadre d’une location, vous ne pouvez pas percevoir de loyers. Et c’est valable pendant toute la durée de l’usufruit, ce qui équivaut généralement à 15, voire 20 ans. En d’autres termes, en plus du droit d’usage, l’usufruitier bénéficie des revenus locatifs du bien jusqu’à ce que la pleine propriété vous revienne. À ce stade, vous pouvez faire ce que vous voulez du bien : en faire votre résidence principale, le mettre en location, le revendre, etc.
 

Cas pratiques de l’utilisation de la nue-propriété

Plusieurs cas peuvent représenter l’utilisation de la nue-propriété. Il y a entre autres la donation, la vente, l’achat et la location en nue-propriété.

La donation

Il s’agit d’une possibilité qui va vous permettre de transmettre le bien et grâce à laquelle vous pouvez en garder l’usufruit, tout en inscrivant vos héritiers dans la liste des nus-propriétaires. Cependant, les frais de succession vont naturellement réduire parce qu’ils seront calculés sur la valeur de la nue-propriété, et non sur celle de la pleine propriété.

La vente

Dans le cadre d’une vente en nue-propriété, vous avez deux choix ; garder l’usufruit pour en garder le droit d’usage, ou bien le louer pour que vous puissiez percevoir des revenus locatifs.

L’achat

Plus avantageux pour soutenir vos enfants. SI vous êtes parents par exemple, vous pouvez bel et bien faire l’achat de l’usufruit et attribuer la nue-propriété à vos enfants. Ces derniers peuvent habiter le bien à condition de s’acquitter des charges afférentes.


En résumé, la nue-propriété se différencie de la pleine propriété qui vous donne le droit d’usage, de disposition, et de perception de loyers.